Quando um morador deixa de pagar a taxa condominial, é natural que os moradores adimplentes sintam injustiça ao vê-lo utilizando a piscina, o salão de festas ou a academia, cujas manutenções são pagas por quem está em dia. Por muito tempo, condomínios proibiam o acesso de devedores a essas áreas. Contudo, essa prática é hoje considerada ilegal.

O Superior Tribunal de Justiça (STJ) pacificou o entendimento de que o condomínio não pode proibir o morador inadimplente, nem seus familiares, de frequentar as áreas comuns de lazer. A justiça entende que o direito de usar as áreas comuns é inerente ao direito de propriedade (ou posse) da unidade.

Proibir o acesso do devedor configura expô-lo ao ridículo, caracterizando uma cobrança vexatória (Art. 42 do Código de Defesa do Consumidor, aplicado por analogia, e ofensa ao princípio da dignidade da pessoa humana). Além disso, a lei já prevê mecanismos próprios e rigorosos para a cobrança da dívida.

Como o condomínio deve agir? O caminho legal não é a restrição física, mas sim a cobrança eficiente. O condomínio deve aplicar a multa de 2%, juros moratórios previstos na convenção (que podem ser superiores a 1% ao mês, se convencionados), protestar o boleto e ajuizar rapidamente uma ação de execução. Com o Novo CPC, a cota condominial é título executivo extrajudicial, o que torna a cobrança muito mais rápida, podendo culminar até no leilão do imóvel, mesmo sendo bem de família.